公寓这种房子，很多人觉得是鸡肋，为什么呢？

你说拿来住吧，太小了，建筑面积40㎡，公摊就得30%-40%，居住体验感不好。拿来投资吧，总价倒是不高，但是房价租不上，也不是太合算。

所以啊，就有人说，公寓一定不能买，买了就砸手里了。真的是这样吗？什么样的人适合买公寓？什么样的公寓可以买呢？大家好，我是苹姐，作为十年地产人，今天就和大家聊聊这个话题。

我觉得任何事情都没有绝对，你说绝对不能买公寓，那开发商为什么要建公寓呢？如果人人都不买，那不是砸到开发商自己手里了，他会做这样亏本的傻事儿吗？

公寓基本买来自住的很少，投资居多，那么我们就先来算笔账，假设公寓的价格10000元/㎡，一共40㎡，总价就是40万，假设租金2000块/月，一年就是24000元，排除掉租金上涨和贷款利息，我们粗算，那就是大概20年回本。

应该说这算是一项长期投资。如果想要短期收益很高，从这个角度讲，公寓确实不是一个好的投资品，它不适合炒短线。

但是除了收益之外，它还是一项资产，如果你恰好有20万闲钱，你买不了大件房产，你搞不定起起伏伏的股票基金，而且你认可长期主义的投资理念，那么公寓其实算是一项合适的投资品。当然，这是指在一二线城市。

关键问题是，有些一二线城市已经开始出台政策，比如商办项目的最小分割面积不得低于150㎡，要采用公共卫生间布局。这些话是什么意思？也就是40㎡的独立平层公寓、loft公寓以后就没有了，即使你有闲钱想买也买不了了。

那如果现在想投资公寓的话，什么样的公寓适合买呢？我打个比方，你去买一颗白菜，你要挑挑新不新鲜，这个是关键。你去买一套住宅，你要看看房子住起来是不是舒服，这个是关键。那买公寓呢？买公寓的关键是看未来租户是谁，租金能到多少。我一直认为，买公寓就是买规划。

如果公寓建在CBD中心，那未来一定不缺租户，写字楼里多得是。

如果公寓建在新城区，要看这个新城区未来的规划里有什么。比如，高铁新城，那很多公寓建起来最后会出租给酒店，由酒店统一进行管理。我有朋友就买的这样的公寓，打包十年签给一家酒店，不用自己去考虑租户问题。

再比如，产业新区，未来这里有产业园，有科技创新产业，那么就一定会带来人口，公寓出租也会有市场。

所以，要投资公寓，就先看周围人口密度是不是足够大，有人，公寓投资就有市场。

当然，有很多城市规划没做好，造成了公寓空置率高等现象，使得人们谈公寓就色变。但我觉得还是要客观全面地来看待这件商品，它的存在也有它的意义，比如创业者租不起大面积的办公室，而单身他也用不着租个90㎡的住宅，那么这个时候公寓就派上用场了。

所以，客观分析，谨慎投资，公寓也可以买。